Qualifizierte Wertgutachten – Ihre Immobilie ist es uns Wert

Ein Verkehrswertgutachten ist die detaillierteste Form der Wertermittlung. Ziel der Verkehrswertermittlung ist es, den Marktwert eines Gebäudes oder eines Grundstückes zu einem bestimmten Stichtag zu ermitteln.

Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert wie folgt  in §194 BauGB: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Der Verkehrswert ist also auf einen bestimmten Stichtag bezogen, der auch in der Vergangenheit liegen kann, und er ist ein neutraler Wert, der ungewöhnliche Verhältnisse, zum Beispiel Liebhaberpreise oder auch Freundschaftspreise, ausschließt. Der Verkehrswert kann für jede Immobilie ermittelt werden, selbst wenn ein Gebäude vor Jahren abgerissen und das Grundstück bereits neu bebaut worden ist.

Für die Verkehrswertermittlung sind in der Regel vorgeschriebene Verfahren anzuwenden, die im Baugesetzbuch (BauGB) festgelegt sind. Folgende Verfahren sind je nach Immobilientyp anzuwenden: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder eine Kombination aus mehreren Verfahren.

Es gibt verschiedene Anlässe, zu denen ein Verkehrswertgutachten oder ein förmliches Gutachten sinnvoll oder zwingend vorgeschrieben ist, dies ist insbesondere bei behördlichen oder gerichtlichen Angelegenheiten der Fall. Typische Beispiele hierfür sind:

• zur Ermittlung der Grundlage von Erbschaftssteuern, Zwangsversteigerungen oder auch Sozialangelegenheiten (nach Sozialgesetzbuch)
• zu testamentarischen Zwecken oder um ein Immobilienvermögen zu Lebzeiten gerecht auf seine Kinder aufzuteilen
• zu Familienrechtsangelegenheiten, wie zum Beispiel Scheidung oder Erbauseinandersetzungen

Neben Privatpersonen geben auch Banken, Gerichte, Gemeinden oder Behörden Verkehrswertgutachten in Auftrag.

Ein Verkehrswertgutachten gibt Ihnen eine umfassende Analyse und Bewertung Ihrer Immobilie. Hier sind einige der Informationen, die Sie in einem Verkehrswertgutachten erwarten dürfen. Das Gutachten

• gibt Auskunft über den Marktwert der Immobilie zum Bewertungsstichtag.
• enthält eine Beschreibung und Bewertung der Immobilie und des Grundstücks, einschließlich der Größe, der Struktur, des Alters, der Bauweise, der Renovierungen, der Ausstattung und der Einrichtungen.
• enthält eine Beschreibung und Bewertung der Lage der Immobilie, einschließlich der Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Geschäften und anderen wichtigen Einrichtungen.
• beleuchtet rechtliche Aspekte, es gibt Auskunft über und bewertet eventuelle rechtliche Probleme oder Einschränkungen, die das Eigentum betreffen könnten, wie etwa Belastungen oder Baulasten.
• weist auf Mängel oder Schäden hin, die sich auf den Marktwert der Immobilie auswirken könnten. Zur Beurteilung und Bewertung kann es notwendig sein, Spezialisten hinzuzuziehen.
• kann Vorschläge zur anderweitigen Verwendung und zur Steigerung des zukünftigen Marktwerts der Immobilie enthalten.

Als Auftraggeber sind Sie verpflichtet alle relevanten Informationen zur Verfügung zu stellen, die für die Erstellung des Gutachtens erforderlich sind. Zunächst müssen Sie den Nachweis erbringen, dass Sie rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie sind oder dazu bevollmächtigt, ein Gutachten in Auftrag zu geben. Der Nachweis kann durch einen Grundbuchauszug oder eine Vollmacht erbracht werden. Zur Beurteilung der Immobilie sind verschiedene Dokumente, Nachweise und eine Ortsbesichtigung notwendig. Eine Liste der erforderlichen Unterlagen haben wir hier für Sie zusammengestellt, einige davon können wir in Ihrem Namen bei Behörden anfordern.

• Auftrag Gutachten
• Erforderliche Unterlagen für ein förmliches Gutachten

Ein Verkehrswertgutachten, das von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde, kann als rechtssicher angesehen werden, da es auf einer objektiven und fachlich kompetenten Basis erstellt wurde und alle geltenden Standards und Vorschriften erfüllt.

Obwohl das Gutachten als rechtssicher gelten kann, gibt es keine Garantie dafür, dass das Ergebnis eines Gutachtens nicht angefochten oder in Frage gestellt werden kann. Dies insbesondere dann, wenn weitere Sachverständige eine andere Sichtweise vertreten.

Privatgutachten

Die Vergütung bei Privatgutachten richtet sich in der Regel nach der Honorarordnung des Bundesverbandes Deutscher Grundstückssachverständiger e.V. Die Grundlage der Vergütung ist der ermittelte Verkehrswert der Immobilie sowie Besonderheiten wie etwa Wege – und Leitungsrechte, Erbbau- oder Nießbrauchsrechte. Darüber hinaus werden die Kosten für Auslagen, zum Beispiel Baulasten- und Altlastenauskunft, Anliegerbescheinigung und Fahrtkosten, berechnet.

Gerichtsgutachten

Die Vergütung bei Gerichtsgutachten richtet sich nach dem Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG). Die Grundlage der Vergütung ist der Zeitaufwand. Der Stundensatz beträgt zurzeit 115,00 EUR zuzüglich MwSt. Weiterhin werden die Kosten für Auslagen, Schreibgebühren und Fahrtkosten berechnet.